作者：羅春财
　　　　　　　　　「登載自(zì)：大河報2005年(nián)11月30日大河樓市(shì)的(de)專題調查報告」

　　研究背景
　　為(wèi)了穩定各地(dì)的(de)房價，國(guó)務院七部委于2005年(nián)4月30日發布了《關于做(zuò)好穩定住房價格工作的(de)意見》，加上之前出台的(de)房價調控新政，政府打出一(yī)組組調控“組合拳”。這些組合拳的(de)效果如(rú)何呢(ne)？
　　2005年(nián)11月20日鄭州市(shì)房管局公布的(de)一(yī)份調查報告顯示，今年(nián)前10個月商(shāng)品房銷售均價為(wèi)每平米2874元，同比上漲了402元，漲幅為(wèi)14％，其中10月份商(shāng)品房均價達到3300元。
　　究竟目前的(de)房價是否合理(lǐ)，購房者是如(rú)何看待這一(yī)價格的(de)呢(ne)？為(wèi)此，河南君友商(shāng)務咨詢有(yǒu)限公司與大河報《大河樓市(shì)》欄目合作，通過随機(jī)抽樣方法，調查了300名20—60歲、未來兩年(nián)內(nèi)有(yǒu)購房打算的(de)潛在購房者，通過對目前購房者最關心的(de)房價走勢問題、以及宜居社區和(hé)物業矛盾等熱點問題的(de)調查，力求準确的(de)反映出購房者的(de)真實心聲。
　　一(yī)、調查概要
　　研究方法：定量調查
　　抽樣方法：PPS系統随機(jī)抽樣
　　訪問方式：結構化問卷街頭攔截及深度訪談
　　調研時間：2005年(nián)11月25日至2005年(nián)11月27日
　　樣本數量：基數N＝有(yǒu)效樣本300個
　　有(yǒu)效樣本定義：
　　在鄭州居住兩年(nián)以上
　　未來兩年(nián)內(nèi)有(yǒu)購房打算
　　被訪者年(nián)齡在20-60歲之間
　　被訪者及其家人不在以下公司工作：
　　廣告公司、咨詢公司、市(shì)場研究機(jī)構
　　電台、電視(shì)台、報社等大衆傳媒機(jī)構
　　房地(dì)産開發及銷售單位
　　被訪者在過去(qù)的(de)三個月內(nèi)未接受過任何房地(dì)産方面的(de)市(shì)場調查
　　二、房價，想說愛你不容易
　　安得廣廈千萬間，讓尋常百姓俱歡顔？買房，其實更像在圓夢。
　　1、預期房價與現實房價的(de)差距逐步擴大
　　通過君友調查的(de)結果可(kě)以看出，鄭州購房者還是非常關注目前的(de)房地(dì)産走勢情況，購房者的(de)房價關注度達到86.5％，其中有(yǒu)15.3％的(de)知道(dào)3300這個數字代表了鄭州10月份商(shāng)品房均價。
　　究竟3300元的(de)房價與購房者的(de)期望差距有(yǒu)多大？通過君友調查發現，目前購房者對多層的(de)期望房價主要分布在2001-2500元和(hé)2500-3000元的(de)價位區間，高(gāo)層/小高(gāo)層的(de)期望房價主要分布在2501-3000元的(de)價位區間。正是由于預期價位與現實價位的(de)差距明顯，才導緻近85％的(de)購房者認為(wèi)現有(yǒu)房價偏高(gāo)，其中近1/3購房者反映價格太高(gāo)了，根本無法承受。雖然有(yǒu)53.2％的(de)購房者認為(wèi)可(kě)以承受目前的(de)價位，通過深度交談可(kě)以發現，購房者其實不是自(zì)願接受目前的(de)價位，但由于房價一(yī)直保持上漲的(de)趨勢，可(kě)能以後更高(gāo)，加上住房需求比較旺盛，因次隻好通過現在購房來規避以後更高(gāo)房價的(de)風險，也隻有(yǒu)被迫接受目前的(de)房價。

　　2、需求過旺和(hé)供應不足，房價上漲的(de)罪魁禍首
　　分析目前房價上漲的(de)主要原因，購房者主要認為(wèi)是房地(dì)産投資炒作和(hé)開發商(shāng)利益驅動的(de)原因造成的(de)，認同度近七成。由于投資炒作和(hé)購房者的(de)潛在需求旺盛，導緻房地(dì)産市(shì)場需求過旺，需求增大的(de)同時，加之土地(dì)供應量的(de)緊張和(hé)開發商(shāng)的(de)利益驅動，出現了房地(dì)産市(shì)場的(de)事實與人為(wèi)供不應求的(de)局面，一(yī)方面是需求過旺，另一(yī)方面是供不應求，也就出現了房地(dì)産價位一(yī)直向上攀升的(de)局面。
　　另外認為(wèi)國(guó)家政策調控方面因素的(de)認同比例也超過50％。

　　三、政府調控，任重而道(dào)遠
　　從中央到地(dì)方、從政府到銀行(xíng)的(de)一(yī)系列規範房地(dì)産市(shì)場的(de)組合拳出擊後，這些組合拳的(de)效力如(rú)何呢(ne)？
　　在房價上，根據鄭州市(shì)房管局鄭房指數5—10月份商(shāng)品房均價的(de)變化情況來看，雖然有(yǒu)升有(yǒu)降，但總體來說隻是上漲的(de)幅度有(yǒu)所減緩，房價還是持續上漲的(de)。通過君友的(de)調查可(kě)以發現，目前購房者認為(wèi)國(guó)家這一(yī)系列組合拳的(de)效果還是感覺一(yī)般，沒有(yǒu)達到預期目的(de)。
　　衆所周知，政府出台的(de)所有(yǒu)調控政策都旗幟鮮明的(de)抑制房地(dì)産過熱，但是為(wèi)什麽房價卻越抑越高(gāo)呢(ne)？結合目前的(de)房價走勢，仔細品味政策的(de)意圖，我們(men)就可(kě)以發現自(zì)始至終政府所提倡的(de)意圖都不是“打壓”房價，而是抑制過熱的(de)投資以及價格的(de)過快上漲。

　　如(rú)今的(de)房地(dì)産市(shì)場中，持币待購的(de)購房者充滿了疑惑——房價什麽時候才能降？而開發商(shāng)也很困惑——政策調控要到幾時？值得提醒的(de)是，開發商(shāng)的(de)樓盤在觀望中會存在爛尾的(de)，這顯然會給購房者、銀行(xíng)和(hé)社會帶來負面影響。
　　通過君友的(de)調查我們(men)可(kě)以看出，購房者認為(wèi)目前政府應該在抑制房價上漲中起到主導作用，對政府來說，在漫長(cháng)的(de)拉鋸過程中，該考慮應該做(zuò)什麽、如(rú)何做(zuò)，以什麽樣的(de)姿态出現在控制房價這一(yī)事件中的(de)問題？
　　四、區位和(hé)交通優勢，鄭州人的(de)宜居标準
　　宜居城市(shì)，是未來城市(shì)發展的(de)主流，雖然目前鄭州無法達到宜居城市(shì)的(de)标準，但是每個人心目中都有(yǒu)一(yī)個自(zì)己的(de)“宜居”區域和(hé)社區。君友調查結果顯示，購房者對金水區和(hé)二七區是情有(yǒu)獨鍾，鄭東新區、中原區和(hé)經濟開發區則成為(wèi)第二首選宜居區域。
　　什麽樣的(de)城市(shì)可(kě)以稱得上宜居城市(shì)，什麽樣的(de)社區可(kě)以稱得上宜居社區？分析購房者的(de)宜居标準，“交通的(de)方便性”、“城市(shì)是否幹淨整潔無污染”和(hé)“空氣質量好”是人們(men)最看重的(de)三項宜居指标，其中區位和(hé)交通是宜居區域的(de)首選因素，物業管理(lǐ)和(hé)社區綠(lǜ)化則成為(wèi)區域內(nèi)宜居社區選擇的(de)主要影響指标。
　　在購房者的(de)眼中，藍天白雲、配套完善、市(shì)政健全是宜居，社會穩定、鄰裏和(hé)睦是宜居，宜居是一(yī)個綜合性的(de)概念，随着經濟社會的(de)快速發展和(hé)我們(men)收入水平的(de)不斷提高(gāo)，人們(men)對改善居住環境的(de)願望必然越來越強烈，社區的(de)宜居程度必将成為(wèi)房地(dì)産市(shì)場競争的(de)重要衡量指标。因此，我們(men)在關心居住環境的(de)同時，如(rú)何用正确的(de)眼光看待宜居的(de)價值取向，理(lǐ)應成為(wèi)各級政府、專家和(hé)廣大房地(dì)産開發商(shāng)迫切需要研究的(de)課題。

　　五、物業，業主心中永遠的(de)“痛”
　　最近一(yī)段時間，業主和(hé)物業公司之間矛盾頻發：明鴻新城停水、中方圓小區保安毆打業主、高(gāo)教小區物業供暖捆綁收費、很多小區綠(lǜ)地(dì)被占等等。雙方的(de)關系陷入一(yī)個怪圈：業主對小區設施、管理(lǐ)不滿——問題得不到解決開始欠費——業主被起訴——法院強制執行(xíng)後交錢——繼續欠費。據央視(shì)調查發現，74％的(de)業主對物業管理(lǐ)不滿意，業主和(hé)物業公司的(de)矛盾，已成為(wèi)影響社區和(hé)諧的(de)最重要因素，究竟是什麽原因導緻矛盾的(de)産生呢(ne)？
　　物業矛盾，誰來埋單？
　　物業收費與提供的(de)服務質量不相符是産生物業矛盾的(de)最根本因素。目前很多物業公司收取相應物業級别費用的(de)同時卻無法提供該級别的(de)物業服務，無法兌現服務承諾，治安混亂、物品丢失、保潔不及時、不到位和(hé)毆打業主成為(wèi)目前部分物業公司的(de)“真實寫照”。
　　公共設施、場地(dì)經營使用和(hé)收益不透明主要表現為(wèi)物業公司擅自(zì)更改綠(lǜ)地(dì)、會所等公共設施變成營業場所，收入被物業公司占有(yǒu)。

　　六、購房者需求特征：
　　1、購房，獲取自(zì)己的(de)栖身之地(dì)
　　首次置業，滿足基本的(de)住房需求仍然是購房者的(de)最主要的(de)目的(de)。君友調查顯示，首次購房的(de)被訪者比例達到63.3％，約占被訪者總體的(de)2/3；二次購房的(de)比例為(wèi)21％，僅有(yǒu)2.7％的(de)被訪者表示購房是為(wèi)了投資收益。
　　2、購房，房價至上
　　對于大多數購房者，房價仍然是其心中的(de)最主要的(de)标竿；由于購房是大宗消費支出，購房者對價格最為(wèi)看重不足為(wèi)奇。随着城市(shì)框架的(de)拉大，居民出行(xíng)越來越成為(wèi)生活的(de)主要問題，考慮到工作地(dì)點及生活的(de)便利，樓盤周邊的(de)交通也是購房者考慮的(de)主要因素。另外樓盤若有(yǒu)優越的(de)地(dì)段位置，經典合理(lǐ)的(de)戶型設計，也會更加重購房者青睐的(de)砝碼。
　　房價是牽動大多數購房者最為(wèi)敏感的(de)神經，消費者捏緊的(de)錢袋子(zǐ)究竟有(yǒu)多少為(wèi)住房而留呢(ne)？君友調查顯示，購房者預期的(de)房屋總價集中在10-20萬元之間，其中16-20萬的(de)住房最為(wèi)購房者所接受（38％），而這正是當前鄭州樓市(shì)主流水平；10萬元以下的(de)住房鮮有(yǒu)問津（6.3％），也反映了消費者逐漸成熟的(de)購房心态。
　　3、金水區和(hé)鄭東新區，未來購房首選區域
　　在購房區域的(de)選擇上，購房者往往考慮樓盤周邊的(de)交通及生活的(de)便利程度，城市(shì)未來的(de)發展趨勢等。超過60％的(de)被訪者表示将在金水區購房體現了金水區在鄭州的(de)黃金位置。作為(wèi)鄭州的(de)中心區域，擁有(yǒu)衆多的(de)政府機(jī)構、寫字樓、商(shāng)業中心等，交通便利，基礎設施完善，同時鄭東新區的(de)崛起，使金水區核心城區的(de)地(dì)位更加明顯，在這裏，購房者更容易找到最合适的(de)生活半徑，因此金水區在購房者心中有(yǒu)無與倫比的(de)區位優勢，雖然該區域房屋均價居各區域之首，但仍有(yǒu)大量的(de)購房者趨之若骛；君友調查顯示，有(yǒu)9.7％的(de)被訪者打算在鄭東新區置業，雖然比例不是很高(gāo)，但作為(wèi)近兩年(nián)才進行(xíng)開發，卻已有(yǒu)部分購房者未雨綢缪，可(kě)見其未來的(de)發展潛力不可(kě)限量。
　　4、三室兩廳，經典戶型
　　戶型越來越成為(wèi)購房者考慮的(de)主要因素。君友調查顯示，三室兩廳正成為(wèi)鄭州樓市(shì)的(de)經典戶型結構（32％），在居室選擇上，兩室和(hé)三室的(de)戶型備受推崇，四室以上的(de)住房曲高(gāo)和(hé)寡；同時在居室既定的(de)情況下，購房者大多傾向于購買兩廳住房，體現了當前消費者渴求起居與飲食功能分區的(de)心理(lǐ)趨勢。
　　5、口碑宣傳和(hé)傳統媒體風光依舊(jiù)
　　親朋(péng)好友的(de)介紹是購房者獲取樓盤信息的(de)主要途徑，購房者的(de)信任度達到（84.68％）（見圖12），由于購房者的(de)謹慎心态，他們(men)往往更相信自(zì)己身邊的(de)人，尤其是親朋(péng)好友的(de)介紹，這也意味着開發商(shāng)需要重視(shì)樓盤售中及售後的(de)服務工作，使現有(yǒu)的(de)業主更滿意，由此形成示範效應，購房者相信了朋(péng)友，便會相信你，而為(wèi)了賣樓而賣樓，把購房者售前當上帝，售後任擺弄的(de)開發商(shāng)，隻會與消費者越走越遠。
　　傳統媒體仍然是購房者獲取樓盤信息的(de)主要途徑，其中報紙廣告和(hé)電視(shì)廣告成為(wèi)樓盤宣傳的(de)最有(yǒu)效的(de)方式同時由于住房支出的(de)大宗性，有(yǒu)較多的(de)購房者顯得較為(wèi)謹慎，他們(men)更願意利用房展會或親臨樓盤現場做(zuò)實地(dì)考察，以降低(dī)風險。

　　七、結論：
　　房價調控，政府先行(xíng)
　　一(yī)是合理(lǐ)調控市(shì)場需求，控制房地(dì)産價格漲幅。要綜合運用信貸、稅收等經濟杠杆，遏制投機(jī)性炒房，從嚴控制投資性購房，對普通商(shāng)品住宅和(hé)經濟适用房繼續給予稅收優惠，對超越國(guó)情、超越經濟發展階段的(de)住房消費要合理(lǐ)引導和(hé)調控。
　　二是改善住房供應結構，增加中低(dī)檔商(shāng)品房和(hé)廉租房供應。要認真執行(xíng)城市(shì)規劃和(hé)土地(dì)規劃，着重增加中低(dī)價位、中小戶型普通商(shāng)品住房建設的(de)用地(dì)供給。規範經濟适用房建設，嚴格調控價格上漲幅度。多渠道(dào)籌措資金，擴大廉租住房制度覆蓋面，努力解決城鎮低(dī)收入家庭的(de)基本住房需求。
　　三是加強對企業的(de)監管，維護房地(dì)産市(shì)場秩序。要采取有(yǒu)效措施，督促企業抓緊建設已經批準的(de)普通商(shāng)品住房項目，盡快形成有(yǒu)效供給。加強房地(dì)産市(shì)場管理(lǐ)，完善監管制度。建立健全房地(dì)産市(shì)場信息系統和(hé)預警預報體系，完善市(shì)場信息披露制度，增強政策透明度，促進市(shì)場理(lǐ)性發展。
　　解決物業矛盾，政府立法與物業自(zì)身素質提高(gāo)
　　要想解決日益激化的(de)物業矛盾，首先政府要盡快出台物業管理(lǐ)法規，從法律角度加大對物業公司的(de)資格審核和(hé)管理(lǐ)，對于有(yǒu)問題的(de)物業公司要堅決取締，同時各物業公司也要不斷完善自(zì)身服務水平，争取做(zuò)好業主的(de)“物業管家”。
　　作者介紹：河南君友商(shāng)務咨詢有(yǒu)限公司行(xíng)業研究部經理(lǐ)